Lors d’une vente immobilière, le propriétaire du bien à vendre doit faire réaliser divers diagnostics obligatoires. Présentés à l’acquéreur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, ils apportent des informations plus précises sur l’état du logement et ses caractéristiques.
Les diagnostics immobiliers obligatoires permettent de constituer le dossier de diagnostic technique (DDT), une des annexes indispensables d’un compromis de vente. Ils sont actuellement au nombre de 10 :
Dans les faits, la réalisation de ces diagnostics et leur caractère obligatoire sont conditionnés par plusieurs facteurs, certains diagnostics étant obligatoires seulement pour certains logements (collectif, individuel, très ancien…) :
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est obligatoire dans toutes les annonces immobilières. Il permet d’informer sur la consommation énergétique du logement ainsi que son niveau d’émission de gaz à effet de serre (GES) en attribuant une étiquette Énergie et une étiquette Climat à chaque logement. Le DPE pourra être demandé par la banque au moment de la demande de prêt immobilier.
Obligatoire pour tout logement construit avant juillet 1997, l’état d’amiante permet de d’identifier la présente (ou l’absence) d’amiante dans les parties privatives et collectives d’un immeuble.
Ce diagnostic ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles non-raccordés au réseau public de récupération des eaux usées. Il permet d’évaluer la conformité de l’installation d’assainissement autonome de ces constructions.
Obligatoire pour tous les logements construits avant 1949, ce diagnostic permet d’évaluer la teneur en plomb des revêtements du logement.
Réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic permet de savoir si l’installation électrique du logement présente des risques pour l’habitant. Seules les installations datant de plus de 15 ans sont concernées.
Ce diagnostic évalue les risques liés à l’alimentation en gaz du logement. En cas de risque majeur, le gaz peut alors être coupé. Ici encore, seules les installations de plus de 15 ans sont concernées.
Ce diagnostic est obligatoire pour les logements couverts par un arrêté préfectoral portant sur les termites. Il permet ainsi de vérifier l’absence d’insectes xylophages dans le logement.
Il est obligatoire pour les biens visés par un arrêté préfectoral. Il informe l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (séismes, inondations, pollution des sols, glissements de terrain, risques technologiques etc)
Cette disposition s’applique aux logements en copropriété d’une superficie de plus de 8 m2. Elle informe sur la surface du bien en ne prenant en compte que les espaces clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.
La réalisation des diagnostics obligatoires est prise en charge par le vendeur, qui a alors la possibilité de faire appel à un expert unique pour les faire réaliser.
Il doit également s’assurer que les diagnostics seront bien valides au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas de litige.
Voici les différentes durées de validité de chaque diagnostic obligatoire :
| Type de diagnostics | Durée de validité |
| DPE | 10 ans (sauf travaux) |
| Amiante | Illimité si réalisé avant janvier 2013 |
| Assainissement non-collectif | 3 ans |
| Plomb | Illimité si aucune trace relevé, autrement 1 an |
| Carrez | Illimité |
| Electricité | 3 ans |
| Gaz | 3 ans |
| Termites | 6 mois |
| ERP | 6 mois |
Les tarifs des différents diagnostics ne sont pas réglementés. Chaque spécialiste peut alors proposer un tarif différent, ce qui implique de comparer les devis avant de faire son choix.
Il vaut mieux éviter se tourner vers une prestation trop peu chère, au risque de se retrouver avec un diagnostic bâclé. Il vaut mieux tenter de faire des économies sur les frais de déplacement que sur la qualité des analyses.
Si les diagnostics révèlent une situation problématique, le vendeur n’a pas obligation légale de mettre le logement en conformité avant la vente, puisque ceux-ci sont présentés en même temps que le compromis.
Comme le délai de rétractation n’est que de 10 jours, l’acquéreur doit faire en sorte d’avoir ces diagnostics le plus tôt possible, idéalement, avant de formuler son offre d’achat. Cela lui permettra en effet de négocier une baisse du prix si des travaux sont nécessaires pour rendre le bien conforme. S’il souhaite poursuivre la vente, il pourra alors financer ces travaux grâce à son emprunt immobilier.
La garantie légale des vices cachés protège l’acquéreur en cas vice connu par l’acquéreur au moment de la vente. L’article 1641 du Code Civil précise ainsi que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.
Si l’acheteur a pris connaissance du DDT et constate un vice caché dans le logement, il peut alors porter plainte contre le vendeur auprès du Tribunal de Grande Instance et tenter de faire annuler la vente.