Incidence DPE

L’impact d’un mauvais DPE sur le prix des biens immobiliers

DPE - Écrit le 15 janvier 2024

NOUVELLES MÉTHODES DE CALCULS DU DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE)

La révision de la méthodologie de calcul des Diagnostics de Performance Energétique (DPE) le 1er juillet 2021 a été mise en place afin de mieux aligner ces évaluations sur les objectifs de la loi Energie-Climat, visant à considérablement réduire le nombre de logements énergivores. L'objectif principal de cette nouvelle méthodologie est de rendre le DPE plus fidèle à la réalité des performances énergétiques des biens immobiliers.

Contrairement à l'ancienne méthodologie qui prenait en compte la réalité des dépenses énergétique, la nouvelle méthodologie standardise le DPE en se basant sur les caractéristiques des biens (isolation, système de chauffage, système de production d’eau chaude, …), indépendamment des habitudes d'utilisation individuelles. Cela vise à garantir une évaluation plus objective et cohérente des performances énergétiques des biens immobiliers.

LES CHANGEMENTS RÉGLEMENTAIRES ET LEURS CONSÉQUENCES

À compter de 2025 (certains depuis septembre 2022), les biens classés G ne pourront plus être loués, et cette restriction sera étendue aux biens classés F à partir de 2028.

L’agence immobilière à frais fixes imkiz a rapidement vu l’impact de ce changement de méthodologie sur le marché immobilier avec une augmentation notable des mises en vente de biens classés F ou G. Environ 17 % des logements en France sont considérés comme des passoires thermiques, soit près de 2 millions de logements. Avec la nouvelle méthodologie, le nombre de biens classés en tant que passoires thermiques a augmenté de 8 %.

TENFANCE DU MARCHÉ ET RÉACTIONS DES PROPRIÉTAIRES

Selon les données de Se Loger, 31 % des propriétaires de résidences principales ont décidé de vendre leur bien en raison d'un DPE défavorable. Les annonces de biens classés F ou G ont plus que doublé depuis 2018, passant de 10 % à plus de 20 %.

Cette tendance est plus marquée à Paris, où le nombre d'annonces pour des passoires thermiques a été multiplié par 4 entre 2021 et 2022. À l'inverse, à Marseille, les biens énergivores ne représentent que 4 % des biens en vente.

IMPACT SUR LES PRIX ET LA NÉGOCIATION

La hausse des offres de biens énergivores a entraîné une pression à la baisse sur les prix. Les acquéreurs tiennent compte des travaux d'amélioration énergétique nécessaires, et certaines banques durcissent les conditions de crédit en fonction du DPE du bien. La décote moyenne sur le prix de vente des biens énergivores est estimée à 3,9 %, un impact plus prononcé en province qu'à Paris.

Au cours des 18 derniers mois, les prix des biens mal classés ont progressé à un rythme deux fois moins rapide que ceux des biens mieux classés (DPE A, B, C, D ou E). Les mauvais DPE ont également ralenti le processus de vente, le délai moyen passant de 42 jours à 97 jours au dernier trimestre.

En 2022, 50 % des acquéreurs ont préféré visiter des biens avec un bon DPE, considérant un mauvais DPE comme un élément de négociation. La négociation moyenne sur les biens classés F ou G est de 7,4 %, près du double de celle des biens bien classés.

CONSÉQUENCES D'UN MAUVAIS DPE SUR LA VENTE

Ainsi, un mauvais DPE se révèle être un obstacle notable pour la vente de biens immobiliers, conduisant souvent les vendeurs à ajuster à la baisse leurs prix de vente. Cette situation est le reflet direct des changements apportés par la nouvelle méthodologie de DPE, influençant de manière considérable le marché immobilier français.