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Location : tout savoir sur les diagnostics immobiliers obligatoires

Diagnostics immobiliers - Écrit le 29 septembre 2020

Vous êtes propriétaire d’un bien locatif ? Alors vous n’êtes sûrement pas sans savoir que certains diagnostics immobiliers sont obligatoires à la location. Ces tests techniques ont une valeur légale, et certifient au locataire que son futur logement est conforme aux normes actuelles. Tous les diagnostics obligatoires cités dans cet article doivent impérativement être réalisés et validés avant l’arrivée du locataire. Le propriétaire est alors protégé au regard de la loi, puisqu’il s’est assuré que son logement ne représentait aucun danger pour son locataire.

Soyez attentifs car les conditions de validité des tests évoluent rapidement, et diffèrent dans chaque cas. Quand bien même vous auriez déjà effectué des diagnostics dans votre logement, vérifiez qu’ils sont toujours valables et qu’il n’y en a pas d’autres à faire, avant de trouver un nouveau locataire. N’hésitez pas à vous tourner vers votre agence de gestion locative pour toutes les démarches de ce type.

Électricité

Un propriétaire doit absolument réaliser un diagnostic électricité avant l’installation du locataire, s’il s’agit d’un bail meublé ou vide de plus de 15 ans. Il est valable pendant six ans.

Ce test a pour objectif de repérer les éventuelles défaillances de l’installation électrique qui pourraient représenter un danger pour l’habitant. Un diagnostic électricité valide montre au contraire au locataire que les installations fonctionnent bien, qu’il n’y a pas de fils à nus à portée de mains, ou de failles électriques dans la salle d’eaux, par exemple.

Gaz

Le diagnostic gaz est exigé pour tout bail meublé ou vide de plus de 15 ans, également valable six ans.

Il permet de connaître l’état du système de gaz du bien destiné à accueillir un locataire, et de détecter, entre autres, d’éventuelles fuites de gaz. Si ce diagnostic est validé, l’installation de gaz ne représente à priori aucun danger pour l’habitant.

Vous l’aurez compris, la plupart de ces diagnostics sont pour là pour prémunir le locataire des dangers potentiels présents dans un logement. Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur qui loue sans diagnostics valides, devant le tribunal d’instance.

DPE

Le DPE (= Diagnostic de Performance Énergétique) mesure la consommation en énergie d’une maison ou d’un appartement, et permet d’estimer son taux d’émission de gaz à effet de serre.

Des lettres, allant de A à G sont attribuées en guise de note lors du DPE. Si le logement est noté A, c’est qu’il émet peu et que sa performance énergétique est optimale. A l’inverse, un logement affublé de la lettre G avertit le locataire quant au caractère énergivore du bien en question. Autrement dit, ce test cherche à délivrer aux locataires une réponse claire et rapide aux questions suivantes : Le logement consomme-t-il beaucoup ? L’isolation thermique est-elle optimale ? etc.

En 2019, le gouvernement a annoncé, dans le cadre du projet de loi énergie et climat, que tous les logements notés F et G lors du DPE seront interdits à la location d’ici 2028. Cet amendement sera valable dans la plupart des communes de France. L’Etat cherche en effet à empêcher la location de véritables « passoires énergétiques ».

Rappelons que le DPE, valable 10 ans, n’est demandé que pour une durée de location supérieure à 4 mois consécutifs. S’il n’est pas conforme lors de l’arrivée du locataire, le propriétaire encourt l’annulation du bail ou la diminution du prix du loyer d’une part, ainsi qu’une amende allant jusqu’à 300 000€ et 2 ans d’emprisonnement.

Amiante

Ce test est obligatoire pour tous les logements antérieurs à 1997 et doit mesurer le degré de concentration de particules toxiques, dans le logement diagnostiqué. Dès lors qu’il prouve que le niveau d’amiante est inférieur au seuil de dangerosité pour l’organisme, il ne sera plus jamais demandé au propriétaire. Ce diagnostic est donc valable à vie, mais il est totalement illégal de louer avant de l’avoir validé.

Plomb

Même principe pour le diagnostic plomb, aussi appelé CREP (=Constat de Risque d’Exposition au Plomb) que pour le diagnostic amiante. On souhaite avec ce test, détecter la présence abusive de particules de plomb dans le bien en location.  On en trouve notamment dans les peintures à la céruse, couramment utilisées avant l’interdiction de ce procédé en 1949.

Tant que le diagnostic révèle la présence de plomb, alors le propriétaire doit réaliser des travaux destinés à assainir son logement. Mais une fois validé, il est valable à vie.

Surface

Avant de louer un appartement ou une maison pour la première fois, un expert doit estimer sa surface réelle. La durée de ce diagnostic illimitée. Toutefois, si le locataire constate une erreur de mesurage supérieure à 5%, il peut exiger une diminution du loyer proportionnelle à l’écart estimé.

ERP

Le diagnostic ERP (=Etat des Risques et Pollutions) informe le locataire à propos des risques auquel serait exposé le bien en location. C’est grâce à cette étude qu’on peut savoir si le logement est situé sur une zone sismique à risque par exemple, ou bien si le sol est dangereusement pollué à cet endroit. Il doit être réalisé moins de six mois avant la signature du bail.