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diagnostics vente

Quels sont les diagnostics obligatoires au moment d’une vente immobilière ?

Diagnostics immobiliers - Écrit le 12 novembre 2021

Lors d’une vente immobilière, le propriétaire du bien à vendre doit faire réaliser divers diagnostics obligatoires. Présentés à l’acquéreur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente, ils apportent des informations plus précises sur l’état du logement et ses caractéristiques. 

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires 

Les diagnostics immobiliers obligatoires permettent de constituer le dossier de diagnostic technique (DDT), une des annexes indispensables d’un compromis de vente. Ils sont actuellement au nombre de 10 :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • L'état d'amiante
  • L'état d'installation d'assainissement non collectif
  • Le constat des risques d'exposition au plomb
  • L’état de l’installation intérieure électrique
  • L’état de l'installation intérieure de gaz
  • L’état des risques et pollutions
  • La mesure de la superficie (Loi Carrez)

Dans les faits, la réalisation de ces diagnostics et leur caractère obligatoire sont conditionnés par plusieurs facteurs, certains diagnostics étant obligatoires seulement pour certains logements (collectif, individuel, très ancien…) :

  • le type de bien mis en vente
  • sa localisation
  • sa date de construction
  • la date et la validité des derniers diagnostics effectués

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est obligatoire dans toutes les annonces immobilières. Il permet d’informer sur la consommation énergétique du logement ainsi que son niveau d’émission de gaz à effet de serre (GES) en attribuant une étiquette Énergie et une étiquette Climat à chaque logement. Le DPE pourra être demandé par la banque au moment de la demande de prêt immobilier.

L'état d'amiante

Obligatoire pour tout logement construit avant juillet 1997, l’état d’amiante permet de d’identifier la présente (ou l’absence) d’amiante dans les parties privatives et collectives d’un immeuble.

L’état de l’installation d’assainissement non-collectif

Ce diagnostic ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles non-raccordés au réseau public de récupération des eaux usées. Il permet d’évaluer la conformité de l’installation d’assainissement autonome de ces constructions.

Le constat des risques d’exposition au plomb

Obligatoire pour tous les logements construits avant 1949, ce diagnostic permet d’évaluer la teneur en plomb des revêtements du logement.

L’état de l’installation intérieure électrique

Réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic permet de savoir si l’installation électrique du logement présente des risques pour l’habitant. Seules les installations datant de plus de 15 ans sont concernées.

L’état de l'installation intérieure de gaz

 

Ce diagnostic évalue les risques liés à l’alimentation en gaz du logement. En cas de risque majeur, le gaz peut alors être coupé. Ici encore, seules les installations de plus de 15 ans sont concernées.

L’état relatif à la présence de termites

Ce diagnostic est obligatoire pour les logements couverts par un arrêté préfectoral portant sur les termites. Il permet ainsi de vérifier l’absence d’insectes xylophages dans le logement.

L’état des risques et pollutions

Il est obligatoire pour les biens visés par un arrêté préfectoral. Il informe l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (séismes, inondations, pollution des sols, glissements de terrain, risques technologiques etc)

La mesure de la superficie (Loi Carrez)

Cette disposition s’applique aux logements en copropriété d’une superficie de plus de 8 m2. Elle informe sur la surface du bien en ne prenant en compte que les espaces clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m.

Le dossier de diagnostics immobiliers, un engagement pour le vendeur

La réalisation des diagnostics obligatoires est prise en charge par le vendeur, qui a alors la possibilité de faire appel à un expert unique pour les faire réaliser.

Il doit également s’assurer que les diagnostics seront bien valides au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas de litige.

Voici les différentes durées de validité de chaque diagnostic obligatoire :

Type de diagnosticsDurée de validité
DPE10 ans (sauf travaux)
AmianteIllimité si réalisé avant janvier 2013
Assainissement non-collectif3 ans
PlombIllimité si aucune trace relevé, autrement 1 an
CarrezIllimité
Electricité3 ans
Gaz3 ans
Termites6 mois
ERP6 mois

 

Quel est le prix d’un diagnostic immobilier complet ?

Les tarifs des différents diagnostics ne sont pas réglementés. Chaque spécialiste peut alors proposer un tarif différent, ce qui implique de comparer les devis avant de faire son choix. 

Il vaut mieux éviter se tourner vers une prestation trop peu chère, au risque de se retrouver avec un diagnostic bâclé. Il vaut mieux tenter de faire des économies sur les frais de déplacement que sur la qualité des analyses.

Quelle marge de manœuvre en cas de mauvais diagnostic ?

Anticiper pour éviter les mauvaises surprises

Si les diagnostics révèlent une situation problématique, le vendeur n’a pas obligation légale de mettre le logement en conformité avant la vente, puisque ceux-ci sont présentés en même temps que le compromis.

Comme le délai de rétractation n’est que de 10 jours, l’acquéreur doit faire en sorte d’avoir ces diagnostics le plus tôt possible, idéalement, avant de formuler son offre d’achat. Cela lui permettra en effet de négocier une baisse du prix si des travaux sont nécessaires pour rendre le bien conforme. S’il souhaite poursuivre la vente, il pourra alors financer ces travaux grâce à son emprunt immobilier.

Annuler la vente en cas de vice caché

La garantie légale des vices cachés protège l’acquéreur en cas vice connu par l’acquéreur au moment de la vente. L’article 1641 du Code Civil précise ainsi que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus”.

Si l’acheteur a pris connaissance du DDT et constate un vice caché dans le logement, il peut alors porter plainte contre le vendeur auprès du Tribunal de Grande Instance et tenter de faire annuler la vente.